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自住型商品房长期成效待考

发布时间:2021-02-22 16:47:39 阅读: 来源:离心泵厂家

自住型商品房长期成效待考

11月27日,北京市住建委出台《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定(征求意见稿)》(以下简称《征集意见稿》),严格规定了自住型商品房的转让环节:5年内不得转让,5年之后转让的不得再次购买。同时明确,自住房摇号由开发商来组织,但必须使用全市统一的摇号软件,而且摇号和选房过程将由公证机关全程公证。  此前,北京曾试推了3年的单限房,也就是自住型商品房的前身。由于之前单限房在已经上市的项目上发生了多次“乌龙事件”,因而关于此次即将上市的自住型商品房的分配,市场上依然有各种“内定”“优先”的传言。  据知情人士透露,此轮北京市住建委出台新政,主要是针对3年来的各种问题制定了相关的管理办法。随着未来北京自住型商品房数量越来越多,短期内将有可能对市场产生一定的冲击,而长期效果如何还将看具体落实情况。“只要不再沦为牟利工具,把房子真正分配给有需要的人”,就会对市场产生一定的影响。  试运行三年沦为牟利工具  2010年北京开始试点限地价、竞房价的单限房,旨在满足中低收入人群住房需求。经过3年试点,越来越多的单限房被纳入住房保障体系中来。今年3月,北京推出“新国五条”细则,要求继续完善土地出让方式,通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。这类房源就是单限房。4月10日,北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌公开表示,“纳入限价房序列管理”是一个全新概念,和纳入住房保障体系的限价商品房不同,这种新的限价房是针对中等收入家庭,满足自住、改善型需求的商品房。  当时业内人士认为,这意味着将有更多的单限房开始建设并逐步涌入市场,对于商品房市场将产生不可小视的冲击。但另一方面,由于单限房以商品房的形式出售,价格却比商品房低很多,于是成为各方关注的利益焦点,更有地方政府截留雪藏并以此作为招商引资的工具。  实际上,早在两年前,就曾曝出地方政府欲截留单限房用于招商引资的消息。2011年,北京首个单限房项目房山中铁长阳国际城,就曾曝出800套单限房房源险被房山区政府截留销售给招商引资企业,后因引起了社会关注才得以正常销售。今年4月初,昌平区北七家金色漫香苑单限房被紧急配售,也是类似原因,当时开发商表示,北京市和昌平区两级政府意见不统一。据知情人士当时透露,金色漫香苑单限房紧急叫停的原因,源于北京市住建委与昌平区的矛盾,这与开发商表述的“两级政府意见不统一”说法不谋而合。  过去优先保障轮候家庭  据了解,此前北京市各区的单限房如何配售,都是北京市住建委下达针对项目的文件,对配售进行规定,通常会优先项目所属地区的保障房轮候家庭,再面向全市保障房轮候家庭,第三轮如果还有剩余房源,区县可以根据自身情况,把房子优先配售给首套置业家庭。  “单限房当初以限地价的方式入市。”上述知情人士说,由于单限房在土地出让环节上就做出了让利,所以当地政府当然不愿白白“贡献”给其他区县。区县之间的利益协调成为保障房难以解决的难题,“除非给出财政补贴,否则难以平衡。”知情人士说,开发商所说的市、区两级政府意见不统一也在于此,这个问题一直就存在,难以解决。因此,2011年,北京市注资100亿元成立了保障性住房建设投资中心,买地建房或收购住房,用于全市住房保障。  根据北京官方发布的消息,北京尚在轮候的保障房家庭还需要两年的时间才能解决,而近年来,北京市各区县保障房都按照本区优先来进行配售。由于远郊区县土地供应多,中心城区基本没有供应,各区域保障房的供给极不平衡,像海淀、东城、西城这三个供给稀少的城区,常常是与其他区县做工作调剂房源配售给本区县轮候家庭。例如,海淀区2012年就是从朝阳区调剂了900多套保障房来配售给本区轮候家庭。另外有消息传出,位于昌平区沙河镇的单限房,也早已内定给沙河高教园区的教师。  新政效果值得期待  试运行三年乌龙频出,北京市开始明确将要大力推出单限房地块,销售和转让环节的相关配套政策,也呼之欲出。早在今年5月份,北京市就研究对单限房的分配和再上市进行明确规定,并在10月推出了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,又在近期推出了关于销售管理的《征集意见稿》,明确了各种执行细则。  “明确后,未来出现乌龙的情况就会有所避免。”一位曾参建过自住型商品房的业内人士说,过去市、区两级政府意见不统一,开发商很难做,回款周期长,打消了开发商的积极性。现在通过专门的软件来摇号,由开发商来操作,虽然利润不高,但至少能保证回款,对开发商来说也算是一件好事。  同时,此次还明确了自住型商品房不再针对保障房轮候家庭,而是京籍非京籍首套置业家庭,扩大了受众范围,预计会有相当一部分刚需家庭会考虑申请自住型商品房,这样在市场上也会起到短期的调控效果。但是长期的效果,还要看政策执行和落地的具体情况,“如果还是有各种内定的事情发生,那么调控效果必然还会大打折扣”。

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